• “炒掉物管,自己管理自己?”--不成!

  • 深圳商报 ( 2005年07月14日 )
  • 在深圳的振业景洲花园、宝珠花园、长城大厦、山东省青岛市颐中花园等住宅小区业主委员会酝酿申请业主“自治”的呼声中,“自治”与“自管”成为国内物业管理行业中讨论得最热烈也最敏感的话题。业主与物管企业之间的矛盾和纠纷也始无前例地尖锐起来,业主们”炒掉物管企业,自己管理自己“的口号被提上了台面,似乎只要业主与物管企业只要在处理问题上达不成一致意见,或者物管企业只要在某一方面做得不是很到位,就有被炒之嫌,一时间物管企业如履薄冰,业主们也大有“自治”一统天下之势。

    是否炒掉物管企业,由业主自己管理自己,就真的能够如人们想象中的“太平盛世,莺歌燕舞”?“自治”是否等同于“自管”,成为处理业主与物管企业之间的一剂良药?

    “自治”不等于“自管”

    作为现代物业管理小区的业主“自治”,是在小区物业多元化产权局面形成的基础上,基于共有部分物业的管理需要而产生的。业主自治的实现形式一般有三种,一是业主自己管理自己的物业(即业主“自管”);二是委托给物管经理人,由其代为招聘各种专业公司管理;三是聘请物业管理公司,由其进行管理。目前我国流行并被法律和政府认可的是第三种管理模式。

    通俗地说,业主“自治”是一种业主实施管理的权利,在9月1日起正式施行的《物业管理条例》,以及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中都明文规定,业主自治是通过业主和业主委员会选聘物管企业来实现管理。而业主“自管”指是一种具体的方式,也就是一种由业主自己代劳、自行管理的行为,这是不符合法律规定的,在现实的操作中,有很多不科学合理的地方。

    有权威人士指出,目前部分业主和业主委员会提出自己来管理自己的住宅小区的越俎代庖的行为是不切实际的,当前业主要想更好地实现“财产管理权”,应该把重点放在真正建立一套能够公平、公正、公开进行提议、表决的议事规则和程序上,把自己的管理权利体现在对物业管理企业的监督和聘用上。至少在目前和未来几年内,业主“自治”将仍然只能以自由选聘、解聘物业管理企业和监督企业的日常管理和服务的形式表现出来。

    法律不保护“自管”

    在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中,对“物业管理”的定义作出了明确的规定———“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。

    也就是说,只有业主选聘了物业管理公司,有关各方按规定进行的相关活动,才能叫作物业管理。而业主“自管”的物业没有聘请物业管理公司,而由业主自己实施管理,这种行为则不属于物业管理,也就无法受到该条例的保护,其合法权益的保障将失去法律依据。

    此外,根据国家《物业管理条例》规定,从事物业管理业务的必须是独立的法人单位和持有物业管理资质证书的企业,而目前我国的业主委员会既不是独立的法人单位,也不具备经营管理和服务的营业资格,包括还没真正形成的物业管理职业经理人,其个体也没有独立承揽物业管理业务的资格。从这个角度讲,实行业主“自管”,或由业主委员会将物业管理业务直接委托给职业经理人个体来经营,还缺乏法律上的支持和实际操作上的可能。

    “自管”是重走老路

    业主若自行管理,得成立相应的机构,或者将一些管理事项委托给一个专门的班子或职业经理人,这其实与物业管理的诞生过程何其相似!

    业主“自管”仅是物业管理的初级形式,就好比自给自足的自然经济是发达的市场经济的最原始的层次一样,不是不可以,只是从效率、质量、水准而言,业主“自管”绝对比不上专业的物业管理公司的管理,最后利益受到损害的,还是业主本人。

    香港的事实证明,业主完全自管与专业的公司管理有着不小差距,结果是对业主的生活造成了极大麻烦。据香港政府统计,非典过后,鉴于淘大花园的集体感染事件,港府对各住宅小区进行了排查,结果发现由业主立案法团自行管理的小区,其卫生状况远比不上由专业物管公司管理的小区!这个结论促使港府将重新考虑业主自行管理的问题,据可靠消息称,香港今后不会继续鼓励业主立案法团的自行管理,而由专业公司进行物业管理,以确保广大市民的健康与安全。

    其实,碰到物管纠纷,最难受的还是业主。当然,不排除某些物管公司管理不到位、维修不及时、收费不合理等问题,但业主不能因此而因噎废食,对所有的物业管理公司实施“封杀”策略。毕竟,在社会分工越发细化的今天,由专业的人做专业的事已成为公认的道理,只有这样,才能取得事半功倍的成果。

    解铃还需系铃人,要真正解决小区的管理和服务问题,使小区的生活秩序更加美好,广大业主和业主委员会应该通过规范的招投标工作,选聘好物业管理企业,真正通过法律的途径来保护自己的合法权益。