• 关于加强物业管理工作的对策与思考

  • 中国房地产 ( 2015年03月27日 )
  • 物业管理是城市管理的重要组成部分,也是衡量城市管理水平的重要标志。物业管理服务水平的高低,是城市文明程度的重要体现。近年来,江苏省大丰市着力完善物业管理机制,全面提升住宅小区物业管理水平,在社会各方的共同努力下,物业管理工作正逐步走上规范化发展道路,切实改善了市民生活环境和质量。

        一、大丰市物业管理基本情况及取得的成效

        截至目前,大丰市登记注册的物业企业共54家,其中一级资质6家,二级资质10家,三级资质14家,暂定三级21家,从业人员1328人。物业管理的住宅小区73个,实施物业服务面积达662万平方米。

        在取得的成效方面,主要包括以下几点。

        (1)物管扶持政策逐步完善

        市政府出台了《大丰市物业服务收费管理实施办法》,规范物业服务行为,促进了我市物业服务行业的健康发展,保护了业主和物业服务人员的合法权益。

        (2)行业监督管理有所进步

        坚持物业服务企业资质审核年检制,严格资质初审,严禁无资质或超越资质条件的企业承接物业管理服务项目。逐步建立健全物业服务企业信用档案制度,掌握各物业服务企业的信用信息和信用等级,完善社会监督与服务。对存在不良记录而拒不整改、企业信用等级较差的物业服务企业不予资质年检或升级,对违反规定、不规范经营的企业予以纠正直至完全符合物业管理服务市场的各项规定。

        (3)物业服务规范化得到加强

        市住建部门出台了《大丰市物业服务百分制考评办法》,对全市纳入物业管理的住宅小区进行了日常检查。出台了《大丰市物业服务履约保证金管理办法》,进一步规范物业服务行为,提高物业服务主体履约意识,维护广大业主的合法权益。

        (4)加强前期物业招投标

        市住建部门按照《前期物业招投标管理暂行办法》的要求,对开发单位的招标行为进行规范指导。凡建筑面积在10万平方米以上的住宅物业必须进行公开招投标,10万平方米以下、3万平方米以上的住宅物业原则上要求公开招投标。从招标文件、招标公告、招投标程序、前期物业合同签订等程序入手,对前期物业招投标全过程严格进行监管,保证招投标过程公正、公平、公开。

        二、物业管理存在的主要问题与原因

        通过近几年的努力和发展,各地物业管理虽然取得了一些进步和成效,但从调研中发现,许多行业矛盾仍然没有化解,制约行业良性发展的因素依然存在,需要认真研究并逐步解决。主要表现在以下几个方面。

        (1)责任机制落实尚不到位

        物业管理是城市管理不可分割的组成部分,需要各方力量共同参与。但是,由于缺乏统一的领导机构进行综合协调,职能部门职责界定还相对模糊,在实际的执法过程中还存在相互推诿、相互观望的现象,各部门有效联动、齐抓共管的体制尚未真正形成。

        (2)历史遗留问题仍然较多

        早期开发建设的小区历史遗留问题较多。有的小区规划设置不够合理,建设的小区规模偏小;有的高层电梯故障较多,维修不够及时,存在不安全隐患等。小区停车难、物业费收缴难、违章搭建查处难、业委会成立难等热点难点问题至今没有从根本上得到解决。

        (3)物业企业服务有待规范

        由于物业企业利润不高,部分企业往往招收年龄较大、文化程度较低、素质不高的物业管理人员,对员工的管理也缺乏必要的激励机制,员工积极性不高,且不稳定,造成服务质量下降,致使业主与服务企业的矛盾不断产生。

        三、加强物业管理工作的对策建议

        (1)加大宣传力度,形成有利于物业管理的良好社会氛围

        物业管理的社会职能决定了要管好物业必须依靠广泛的社会基础。要求必须认真做好《国务院物业管理条例》的宣传贯彻工作,增强物业管理从业人员的法律意识,提高业主的维权意识,形成学法、懂法、用法的良好社会氛围。

        (2)健全组织体系,形成物业管理工作的强大合力

        一是加强组织机构建设。物业管理综合性强、牵涉面广,必须依靠各职能部门的密切协同,形成合力才能取得实效。政府应牵头成立专业的组织机构,统一领导协调各职能部门,消除部门障碍,形成齐抓共管的管理格局。

        二是凝聚工作合力。按照“条块结合、以块为主、重心下移”的管理思路,强化镇(街道办事处)、社区居委会在发展小区物业管理中的功能和地位。进一步细化责任落实,形成多方协作、共同推进的良好局面。

        三是建立联合联动的综合管理体制。建立数字城管和物业管理的联动机制,利用数字城管的网络平台提高执法响应速度和处置能力。推行司法介入,尝试建立物业管理法庭和简易审理程序,采取诉调结合的模式,着重解决欠缴物业费等合同纠纷案件,并通过对一些典型案例的公开宣判维护守法者的合法权益。

        (3)完善扶持政策,促进物业管理行业又好又快发展

        一是加快政策落实。加大财政对物业管理的资金投入;建立物业管理人员的培训制度;落实各项税费优惠政策;加快推行物业费价格调整机制;研究制定物业服务业发展规划,按照现代服务业的要求落实扶持政策,培养物业服务品牌企业,带动物业服务水平的整体提升。

        二是加快物业管理提升工程的实施。继续加大对老旧小区基础设施建设的投入力度,结合老小区环境综合整治等项目,加强组织力量,按计划逐年推进,努力解决老旧小区功能不全、基础设施老化等问题。

        三是加大对社区和业主委员会的扶持。在社区或片区建立物业管理服务站,落实物业管理经费,为物业管理工作的顺利开展创造必要条件。重视小区业主委员会队伍建设,加强工作指导,完善激励政策,对业主委员会成员给予适当补助,使业主委员会更好地发挥作用。

        (4)加强监督管理,不断提升物业管理行业服务水平

        一是规范服务内容和收费项目。坚持“质价相符”原则,按照不同的服务内容和服务质量,确定合理的收费标准。积极实施“菜单式服务、等级化收费”新模式,明确服务项目和服务标准,做到服务清清楚楚、收费明明白白。

        二是提升从业人员素质。加强物业企业招工用工的监督,有针对性地抓好物业管理从业人员的学习培训,做到持证上岗。鼓励支持企业聘用大中专毕业生、退伍军人等人员,并享受有关优惠政策。

        三是加大监督考评。进一步建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等制度,改进考评方法,以小区业主的满意度作为对物业企业考评的主要依据,将服务质量与政府扶持政策相挂钩,促进物业企业服务水平的提高。

        四是充分发挥业主委员会作用。破解物业收费难题,必须发挥业主委员会的作用。业主委员会在协调业主与物业服务企业关系方面有着重要的作用。要加强对业主委员会的指导和监督,使之能够真正代表业主行使职权。

        五是推进行业诚信体系建设。搭建物业企业诚信档案和信息发布平台,及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。逐步将企业诚信体系建设与“星级服务”项目评选和企业资质管理挂钩,不断提高物业管理企业准入门槛,完善物业市场准入清出机制,形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。

        (5)强化综合治理,加快建设文明和谐住宅小区

        一是加强源头管理。应高度重视住宅小区的规划把关和电梯等特种设备的质量把关,并严格竣工验收。

        二是实施前期物业招投标制度。物业管理是市场经济的产物,必须建立市场竞争机制,优化市场环境,通过招投标规范物业管理行为,提高行业的整体水平和企业竞争力。

        三是定期开展专项整治。对小区违规搭建、毁绿等现象,相关部门要定期、不定期地开展专项整治活动,坚决遏制不良现象的蔓延。同时,市司法等有关部门要深入开展“服务进社区”活动,及时调解各种纠纷,化解矛盾,通过工作创新,促进物业管理工作健康有序地持续发展。