• 传统物业管理大面积亏损 寄望“云服务”解盈利难题

  • 每日经济新闻 ( 2014年06月03日 )
  • <p>&nbsp;<span style="color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">超过75%的客户选择万科的房子是为了享受万科物业的服务,中海地产的房子售价往往比周边的项目高出3000元/平方米&hellip;&hellip;在消费者购房时的考虑因素中,物业服务与配套所占的比重越来越大。</span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  然而,据中国物业管理协会调查,相当数量的物业服务企业陷入生存困境。在此背景下,花样年、万科、绿城等开发商纷纷创新商业模式、试水&ldquo;云服务&rdquo;,希望将物业管理由劳动密集性产业变为智力密集性产业,从而应对劳动力成本快速上升的压力。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  但是,理想很丰满,现实很骨感,很多房企的&ldquo;云服务&rdquo;还在探索之中,离实现赢利还有很长一段距离。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  世联行董事长陈劲松曾表示,随着房地产供应逐渐过剩,原有的&ldquo;拿地-开发-卖房&rdquo;的粗放发展模式难以为继,房地产的下半场将进入&ldquo;服务时代&rdquo;,谁能提供更好的配套与服务,并能挖掘业主需求提供增值服务,谁就有望在房地产的&ldquo;服务时代&rdquo;脱颖而出。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  然而,根据中国物业管理协会去年10月发布的 《物业管理行业发展报告》(以下简称《报告》),受刚性成本急剧上升与税负居高不下影响,相当数量的物业服务企业陷入生存困境。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  在此背景下,以花样年彩生活、万科物业为代表的一批具有前瞻性的房地产公司通过将&ldquo;云服务&rdquo;与物业管理相结合,尝试探索全新的盈利模式,但目前仍在探索中,成效并不大。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  辉立证券分析师陈耕向 《每日经济新闻》记者表示,目前花样年彩生活的主营业务收入仍主要依赖于传统的物业管理,且收入增长依赖于管理规模的扩张,尽管公司在社区资产运营等方面取得一定突破,但未来的核心增长点&mdash;增值服务仍处于起步阶段,短期内尚不具备实质性增长条件。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  <strong>物业对购房影响力上升/</strong></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  绿城中国董事会主席宋卫平指出,目前大家购买房子越来越多地考虑房子背后的服务因素。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  记者从 &ldquo;2014年价值地产总评榜&rdquo;组委会了解到,万科、恒大、世茂、碧桂园等龙头开发商提升产品附加值的方法几乎一致,都是在服务上做文章。让物业管理承担更周到的居家服务,以吸引更多的消费者购买。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  &ldquo;以往在决定购房者意向的重要因素中,价格与地段占了绝对优势,但近年来物业服务与配套所占的比重越来越高&rdquo;,中原地产项目部总经理黄韬告诉记者,由于优秀的物业管理能更好地维护社区环境,并提供更优质的配套服务,长远而言有助于为项目带来更大的升值空间,因此购房者为其支付溢价的意愿也更高。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  在中国物业管理协会会长谢家瑾看来,物业服务与配套逐渐成为房企销售成败的关键因素。&ldquo;你知道龙湖的房子为什么越做越好吗?因为龙湖物业有一个40人的前期介入团队,可以提前规避产品问题。他们的地产工程师现在都尊物业工程师为&lsquo;老师&rsquo;了。&rdquo;</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  万科集团通过第三方调查获得的数据显示,超过75%的人称选择万科的房子是希望享受万科的物业服务。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  &ldquo;我们曾经做过一次调查,发现中海地产的房子售价往往比周边的中小型房企项目高3000元/平方米以上,背后的原因就是中海拥有口碑良好的物业管理服务&rdquo;,克而瑞研究中心一名分析师表示,很多大型房企之所以拥有更高的产品溢价能力,归根到底是因为它们能聚合更多的生活与商业配套资源,为业主带来更好的物业服务,以弥补社会公共资源的不足。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  <strong>物业公司陷生存困境/</strong></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  虽然物业及各种配套服务,成为影响房屋销售的重要因素,但对开发商来说,这却是一笔算不过来的账。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  &ldquo;据我们多年来的观察,绝大多数物业管理公司处于亏损状态,只有万科、中海、花样年这些大企业能实现盈利。&rdquo;宋延庆告诉《每日经济新闻》记者。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  上述《报告》也提及,根据福建省住建厅开展的 &ldquo;物业管理行业生存状况专项调查&rdquo;,被调查的293家企业中有接近40%处于亏损状态,收不抵支引发开发商对部分项目弃管。对广东汕头的调查显示,超过75%的物业服务企业出现经营困难,甚至亏损,直接导致企业对日常服务投入减少,影响物业服务质量,引发矛盾和纠纷。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  亏损的背后,主要是人力成本上涨以及物业管理费缺乏市场化定价机制。《报告》显示,以广州为例,2010~2012年,职工最低工资标准和社保福利的政策性调升接近50%;今年5月,职工最低工资标准再次上调至1550元/月,涨幅达19.2%。随着用工成本的持续上涨,物业服务企业经营压力日益加剧,由此也引发了降低服务标准和弃管小区等一系列问题。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  但与之相对的是,物业管理价格调整机制存在缺失。《报告》显示,哈尔滨市一些老旧住宅小区至今实行10多年前制定的0.3元/平方米左右的物业收费标准;珠海市&ldquo;多层住宅物管费收取指导价格0.35~0.55元/平方米&middot;月&rdquo;10年没有调整过;北京至今仍在执行上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格0.55元/平方米的标准。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  &ldquo;几乎每家开发商都有自己的物业公司,物业公司的总人数占到了地产公司总人数的三分之二以上。以万科为例,2013年年报显示公司员工总量为35330人,其中物业公司人数高达27648人。人力成本逐年上涨,但物业费又受到政府的限价管理,导致整个行业面临大面积亏损,大多数开发商不得不把物业公司作为售后服务部门并为其提供补贴。&rdquo;宋延庆告诉记者。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  <strong>房企推出云服务/</strong></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  在此背景下,花样年、万科等企业率先通过应用互联网技术与拓展延伸服务,逐渐将物业服务由劳动密集型变成智力密集型,以实现商业模式的创新。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  以计划在香港联交所拆分上市的花样年彩生活为例,旗下首款社区服务APP&ldquo;彩之云&rdquo;提供物业服务、商品服务、虚拟服务、智能管家、连锁经营等业务,并基于这些业务所生成的消费大数据,推出了针对业主的工薪贷、业主贷和生意贷。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  根据花样年最新发布的公告显示,截至2014年2月28日,彩生活已进驻76个城市,为760个住宅社区提供管理或顾问服务。凭借海量社区客户资源,公司推出了金融服务、国际物业、文旅集团、商业管理、养老养生等轻资产业务。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  以社区小贷业务为例,截至4月底,彩生活已在广西、广东、湖南、湖北、四川开设共17家分公司,并在4月单月实现放贷金额近4000万元。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  与多数传统物管业务陷入亏损困境不同的是,彩生活已经实现盈利。花样年年报显示,2013年彩生活实现收入3.15亿元,同比增长70%。据花样年内部人士透露,彩生活的毛利率超过40%,去年实现净利润接近1亿元。此外,花样年的最新公告显示,以彩生活为主的轻资产业务占据花样年4月份整体业务收入约20%。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  试图在&ldquo;云服务&rdquo;分一杯羹的还有世茂、万科与金地集团等龙头房企。万科物业与华为合作开发的手机APP&ldquo;住这儿&rdquo;在去年&ldquo;双十一&rdquo;正式推出,主要为万科业主提供社区圈子交流与周边商圈服务。据万科内部人士介绍,万科物业未来将通过&ldquo;云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家&rdquo;五大科技的运用,由物业管理专家向&ldquo;房务、资产、生活管家&rdquo;升级。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  金地集团则通过整合各区域、城市、项目的优质资源,构成一个服务资源池,客户通过加入金地&ldquo;家天下&rdquo;客户网络,可享受居家、教育、健康、商旅、消费、公益等&ldquo;云服务&rdquo;,但这些服务的根本目的并不是增加盈利,而是以此吸引客户多买房子。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  <strong>云服务&ldquo;钱景&rdquo;不明朗/</strong></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  花样年总裁潘军曾算过一笔账:花样年的目标是2020年让&ldquo;彩生活&rdquo;遍布100个千万级人口的城市,若每个城市服务人口约40万,服务就达到4000万人。如果人均年消费2万元,每年就有8000亿元从 &ldquo;彩生活&rdquo;门口流过,公司只需收取1%的代理费,就有80亿元的利润,而且是已剔除员工工资的纯利。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  理想很丰满,现实很骨感。一位花样年业主在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言,虽然很多业主安装了&ldquo;彩之云&rdquo;APP,但除了每个月通过APP缴纳物业费享受一点打折外,大多数人极少使用APP里的其他服务。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  &ldquo;虽然房企拥有数量庞大的业主群,但业主凭什么只用开发商的平台去消费?&rdquo;一位上市房企高管向记者表示,在电子商务领域,阿里巴巴、京东等巨头已经占据先发优势,它们要抢占地产商的业主客户群根本没有任何障碍。</p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; ">  陈耕也认为,彩生活目前的主营业务收入仍主要依赖于传统的物业管理业务,且收入增长较多依赖于管理规模的扩张,而非内生性的增长。尽管公司在社区资产运营等方面取得一定突破,但未来的核心增长点&mdash;增值服务仍处于起步阶段,短期内尚不具备实质性增长条件。</p>