• 关于物业管理市场化面临的挑战与现实选择

  • 山东物业管理网 ( 2014年06月03日 )
  • <p>&nbsp;<span style="line-height: 24px; font-family: 宋体; font-size: 16px; color: rgb(51, 51, 51); -webkit-text-size-adjust: none; ">物业管理是房地产综合开发的延续和完善,又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理行业形成、发展的历史,可谓时间不长,但一路坎坷。上世纪九十年代,房地产开发持续升温,与其直接关联的物业管理行业也随之诞生。从当时人们的思想考虑:房地产开发越火,物业管理行业前景越好。但事与愿违,就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中,物业管理的发展仍不温不火,亏损、倒闭之声不绝于耳。许多业内人士都在研究这个问题,给出的答案也不尽相同,有抱怨政府扶持政策力度不够的;有抱怨业主素质太低,不肯正常交费的;有抱怨物业公司层次太低,服务不规范、不到位的;甚至还有抱怨宏观经济和市场环境都不允许这一行业能生存、发展的。林林总总,莫衷一是。其中有许多见解是值得肯定的。本文试就物业管理行业形成的先天缺陷、应承担的责任和如何改变这种状况,如何让这一行业实现能生存、能发展、能为和谐社会创建以及为百姓创造良好居住条件、居住环境,成为受老百姓欢迎的新颖服务行业作一论述。要解决这些问题,就要做到物业管理公司与城市政府各自职责分明;市场化运作与规范化的行政管理齐头并进;物业管理企业的自身素质提高刻不容缓。</span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><strong><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  一、存在问题分析来源:考试大</span></span></span></strong></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  (一)相对独立的物业分布不能产生规模效应</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多,单位项目所分摊的固定成本就越低。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  由于历史原因,造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布,管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本,也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  我们在实践中体会到,对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近,而整块管理的面积越大,平均管理成本就越低,有些权威人士认为,8万平方米左右的物业小区,是物业管理公司的盈亏平衡点,这是有道理的,对低于8万平方米的物业小区管理,几无盈利可赚。而规模越小,管理费用就越大,收入越少,亏损就会越大。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  (二)城市政府职责尚未剥离,是物业管理企业加重成本的根本原因之一</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  城市公用设施设备,生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合(包括绿化、亮化)、城市休闲设施的设置、维修、更新,直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能,毫无疑问是城市政府的事。然而,由于进入了小区,小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务,企业的人力投资尚且不说,经济负担明显加重,致使物业管理企业陷入左右为难的境地,难以开展正常的管理活动。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  如上所述,政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上,物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  (三)普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  偏重于维持和守摊,是目前物业管理企业普遍存在的现象。然而,按现代企业的要求,维持意味着停顿,意味着走下坡路,意味着等死。一个等死的企业,能有多大的发展、多大的市场份额?然而,令人难以置信的是这些企业还生存着,在社会上竟还有一席之地,亏损而不倒闭,负债累累而不破产原因何在?笔者通过调查,大致明白了其中的原因。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  自建自管的模式,仍处于主导地位。不少物业管理企业既是原开发建设单位的派生机构,又是售后维修管理的授权机构。他们在开发项目完成后的一个时期内,负有处理工程尾期各种问题的任务,经济上开发建设单位还在不断&ldquo;输血&rdquo;;业务上,只要低标准完成管理任务,诸如保安、保洁、道路畅通等,能平稳过渡到新的物业管理企业接管,它的任务就完成了。所以,要上档次、要讲服务质量、要开拓管理市场,这些要求对守摊企业太奢侈了。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><strong><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 二、对策与措施</span></span></span></strong></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业,是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益,属于服务于社会、服务于大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。所以,首先让它生存下来,其次考虑它的发展,给它以美好的前景应是城市政府必须解决的主要问题,也是广大业主共同关心的话题。要解决上述存在的问题,笔者认为,必须首先解决以下几方面问题:</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  (一)城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  小区物业管理看似简单,无非是&ldquo;平安居住,环境整洁,出入顺畅&rdquo;,其实牵涉的事情很多:如绿化、保洁、保安,其实都是城市政府应承担的责任。在目前情况下,未实行物业管理的小区和组团,这些费用由政府掏腰包,而一旦实现了物业管理,就由管理企业支付费用,而管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了&ldquo;不公平市民待遇&rdquo;。难怪不少业主不愿交物业管理费,这是问题的结症所在。这个问题不解决,物业管理费收不起来的矛盾永远存在,物业管理企业永无规范化运作可言。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  (二)应尽早使目前的物业管理企业脱离母体,实现公平竞争</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  市场化是要求在相同条件下的公平竞争;社会化是要求政府充分利用自己的优势,履行自己的社会职能。用政治、经济的手段去调控多方面的关系,形成住房生产供应、消费的良性循环;规范化则要求创造公平的竞争环境,在同一政策、同一标准下开展有序竞争,实现优胜劣汰。从目前的情况看,物业管理企业真正要走向自求生存,自我发展,自我壮大,首先要脱离母体&mdash;&mdash;原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的,而且是消极的,它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志,给自己造就了不求发展的温床。www.Examda.CoM考试就到考试大</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  (三)应确定的收费政策要从细制定,早日实施</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期,由于法律不健全,在很多地方物业管理工作无法可依,出现了不尽人意的现象。收不到费,物业管理就难以为继。要从细制定收费政策,还要考虑政府补给,这是达到完全收得到费的关键所在。目前存在的状况是:高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好。其次是小高层、多层户等面积较大的物业,收费也不难,最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。所以笔者建议,对这些物业,政策要实行救济,低标准设定价格,超过部分政府补给。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  (四)应寻求多种经营,多渠道发展来源:考试大</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  物业管理企业自求发展、盈亏自补,最好的办法就是多种经营,多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托,要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如,幼儿、老人接送服务,请医生、送病人上医院服务,室内电、水、气管道维修服务等,甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展,都会赢来无限商机。改变等、靠、要,走进大市场,这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  (五)应完善自我,提升自我素质</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  物业管理企业也要树立自己的服务品位,要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能,必须通过不定期的自我培训,在工作、实践中学习,向书本学习,再通过以老带新,这样才能培养出来一支适应管理的好队伍。还要创造企业文化,树立优质服务理念,员工人人讲优质服务,从而使企业的整体形象凸现出来。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">  总之,物业管理企业要真正走向市场化,在市场中求生存,求发展,只有政府承担必要的责任,物业管理企业加强自身建设,以好服务、好品位立足于社会,社会一定会认可它,给它以一定的地位。</span></span></span></p>