• 试论房产物业管理的实践与对策

  • 网络 ( 2014年05月05日 )
  • <p>&nbsp;<strong style="font-size: 16px; color: rgb(51, 51, 51); line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">前言</span></span></strong></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1908 年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织&mdash;&mdash;国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI),它标志着物业管理进入法制化,现代化时代。物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体,而主体之间并没有权利和义务,就不能发生物业管理法律关系。因此,物业管理立法的首要任务,就是要以法律的形式,确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。 物业管理法律关系包含七个方面的内容:一是业主、住户的权利与义务,即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务;二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务;三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司,依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务;四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务;五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务;六是政府相关部门的基本权利与义务;七是物业管理协会的基本权利义务。自我国首家房产物业管理公司&mdash;&mdash;深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来,我国的物业管理已风风雨雨地走过十六年,房产物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势,但由于我国房产物业管理起步晚,业主和相关当事人法制差,法制的不完善,我国的房产物业管理同时也存在着不少的问题。如业主大会不能按时成立或职权不明,业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护,专项维修基金使用不规范,去向不明等,上述问题在我们房产物业管理企业实践中都不同程度地存在着。笔者拟从房产物业管理企业在实践中遇到的困境,论述物业管理公司与业主委员会的法律关系,并提出对策。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><strong><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一、物业管理在实践中遇到的问题</span></span></strong></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; "> &nbsp; 2003 年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》(以下简称物管条例),同年9月1日正式施行。条例共七章70条,涉及业主、业主委员会,前期物业管理、服务与物业使用等内容,可以说物管条例的内容在理论上是比较完善的,然而在实践中施行起来,却遇到以下几个方面的困境:</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;  1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定:&ldquo;物业管理区域内的全体业主组成业主大会。&rdquo;第十五条规定:&ldquo;业主委员会是业主大会的执行机构。&rdquo;这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位,但是,实际操作起来却有不少困难,学术界和法律界对其法律地位也存在争议。业主委员会法律地位的不明确,使业主委员会处于尴尬的处境,也不利于保护广大业主的合法权益,长此以往,容易造成社会的不稳定。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2、开发商与房产物业管理企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家&ldquo;提倡&rdquo;建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然而,在实际操作中,不少地开发商自行组建物业管理企业,并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上,使其成为&ldquo;替罪羊&rdquo;。比如业主按规定交 2%的专项维修资金,由开发商收取后即自行挪作它用,并未按规定转到物业管理企业帐上。物业公司收不上费用只能少服务或不服务,如此一来,便会形成恶性循环,对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3、业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等,易引起双方的矛盾冲突。按条例规定,业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织。而建设单位、物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织,这种法律地位的不平等必然导致权利义务不对称,如建设单位能自行决定挪用专项维修资金,物业管理企业有权决定提高物业管理费,自行出卖或出租公共停车场等。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4、房管部门有权利、义务却无处罚责任,导致业主大会无法及时召开,业主委员会无法及时成立,业主与物业公司(开发商)发生矛盾时无法及时有效地解决。但从实际操作来看,困难极大。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><strong><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 二、从物业管理法律关系探索搞好房产物业管理的途径</span></span></strong></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人(住户)与物业管理公司,两者之间是平等的民事主体关系,是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。目前,在物业管理行业中就物业管理名词的解释中出现了混乱,有着许许多多各种各样的不同解释,其中大多数解释中都包含着&ldquo;委托&rdquo;、&ldquo;代理&rdquo;、&ldquo;委托代理&rdquo;的字样,甚至在不少地方性物业管理法规中也出现了以&ldquo;委托&rdquo;定义物业管理概念。我们认为这些抛开了我国民法的法律体系对&ldquo;委托&rdquo;、&ldquo;代理&rdquo;、&ldquo;委托代理&rdquo;的基本概念的法律规定,望文生义地将&ldquo;委托&rdquo;、&ldquo;代理&rdquo;、&ldquo;委托代理&rdquo;与物业管理生硬地堆砌在一起,错误地界定了物业管理公司与业主委员会之间的法律关系,对物业管理的健康发展是一种误导。&ldquo;委托&rdquo;一词的汉语字面意思是指&ldquo;托付&rdquo;,即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达,个人囿于有限的时间、精力和能力,不可能事必躬亲,不得不将部分事务交由他人处理,法律对这种关系进行确认和调整,由此而生委托。委托合同的最主要特征是:委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务,是指与委托人有利害关系,委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一,结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; (一) 委托合同与物业管理在形式上的区别</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1. 委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可,无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件,订立合同也无须遵循固定的形式;而物业管理合同则是要式合同、格式合同,必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司,签署物业管理合同的,并且一般要求要采用物业管理示范文本。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2. 委托合同的受托人是以自然人为主,有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人;而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定,只能是独立法人资格的物业管理公司来承接,不能是自然人,在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言,物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务,个人往往根本无法承担。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3. 委托合同处理的事务往往是一件事,或者是相关事务,时间比较短;而物业管理则不同,物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务,这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的,通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年,不能是委托合同的短期事务。如果物业管理合同签署的期间较短,就可能因物业管理公司追求短期效应,只收钱,少服务,甚至采取过负荷疲劳使用共用设备,不利于物业管理的长期保养。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4. 支付报酬的方式不同,物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知,物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的,处理事务的费用可以预付,也可以由受托人垫付,而后由委托人偿还,对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬,这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; (二) 委托合同与物业管理在程序上的区别</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1. 委托合同是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的;而物业管理合同则是通过招标投标之后获得的。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2. 委托合同是由双方自愿签订的,在委托的过程中可签,也可不签委托合同;物业管理合同则是按照物业管理法律、法规必须签署的,同时在签署过程中尽管个别业主不想签署,也不影响物业管理合同的依法成立。而物业管理公司要签署物业管理合同,除了要以招标投标获得签署物业管理合同的权利外,还必须具有与物业管理资质证书等级相适应的资格。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3. 依据《中华人民共和国合同法》第四百条:&ldquo;经委托人同意,受托人可以转委托。&rdquo;以及第四百零八条:&ldquo;委托人经受托人同意,可以在受托人之外委托第三人处理委托事务&rdquo;的规定,委托合同可以将委托合同转委托,同时也可以采取重复委托;而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司,不得将整体管理服务责任交给他人,业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签署重复的物业管理合同。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4. 《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定:&ldquo;委托人或者受托人可以随时解除委托合同。&rdquo;即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上,若一方对另一方的信任有所动摇,则不问客观上是否有理由,均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权,并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)款:&ldquo;法律规定的其他情形&rdquo;的规定,将其解除合同的主张通知对方即可,而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿,定有期限或未定期限,或事务的处理是否已经告一段落,在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的,如果一方提出要在合同期限内解除合同,就必须依据合同的具体条款进行协商,协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; (三) 委托合同与物业管理在本质上的区别</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1. 委托合同可以是有偿的,也可以是无偿的;而物业管理合同必须是有偿的。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2. 委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定:&ldquo;委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。&rdquo;这条规定是法律对委托合同的概念的界定。所谓委托人的事务,是指与委托人有利害关系,委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先,物业管理的管理服务并不是事务,物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务;其次,由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点,作为业主、业主委员会并不能亲自来处理,同时对于一个大型的住宅区,业主人数可能会达数千人,如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作,那么住宅区的秩序就可能天下大乱,最终导致表面上人人都在管,实际上人人都不管,也无法管的局面。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3. 《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定:&ldquo;受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。&rdquo;这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的,物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目,遵循物业管理的法律、法规以及物业管理行业的规范,独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中,业主、业主委员会只有监督权,而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4. 受托人在委托合同范围内所获得的法律后果,归属于委托人,因此委托合同由委托人承担责任。同时,《中华人民共和国合同法》第四百零七条还规定:&ldquo;受托人处理事务时,因不可归责于自己的事由受到损失的,可以向委托人要求赔偿损失。&rdquo;而物业管理则不同,无论是侵权责任还是违约责任都要由物业管理合同的双方当事人各自分别承担自己的责任。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 从上述探讨可见,物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远,有着明显的本质差别,显然无论是将物业管理合同定位在&ldquo;委托合同&rdquo;的范围上,还是将物业管理定位在&ldquo;物业管理委托&rdquo;的范围上,都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的,例如:委托专营公司提供专项经营服务,业主委托代理人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; (四) 把物业管理法律关系划归代理弊端多</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">首先我们必须澄清的一个基本概念,就是代理是一种法律制度,是一种法律行为。它与一般民事法律行为的区别,仅仅在于表意人与表意效果的承受人相分离,这是代理的最根本的法律功能。我国民法以及法学界都非常清晰地表述了代理的本质,《民法通则》第63条明确规定:所谓代理是&ldquo;代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。&rdquo;即代理是代理人依照代理权,以被代理人名义向相对人实施意思表示,而意思表示的效果归属于被代理人的民事法律行为。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 代理作为一种独立的民事法律制度,同样是商品经济高度发达的产物。早期社会由于商品经济不发达,交换规模小,世界各国奉行&ldquo;非其本人不得缔结契约&rdquo;的铁律。在处于简单商品经济时期的罗马法中,并没有关于代理的规定。资本主义社会以后,随着商品经济的发达,科技发展、交易扩大,特别是航海贸易的发展,个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制,已难以事必躬亲,迫使人们必须借助他人的行为去完成自己的目的,因此产生了代理的需求。代理制度在民法中的确立,使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。因此,在民法中明确规定了代理的核心是实施&ldquo;法律行为&rdquo;,而非法律行为则不能成为代理。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 代理关系的基础,是代理权,代理人之所以能代替被代理人实施法律行为,就在于代理人拥有代理权。代理行为最根本的核心,首先是所代理的行为必须限于法律行为,不涉及法律的行为就根本不存在代理的问题;其次涉及到法律行为,但并不需要代理人代理,被代理人可以直接而为之的行为,也不存在地理的问题。代理行为的结果是&ldquo;设定、变更、终止民事法律关系。&rdquo;</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在物业管理活动中,物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为,但一般都不需要物业管理公司来代理,而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为,根本就没有必要进行代理。因此,代理行为与物业管理活动不存在因果关系,绝不能用代理的概念来函盖物业管理的概念。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 委托代理,又称为意定代理,是基于被代理人授权的意思表示而发生的代理。委托代理是代理的一种形式。委托代理的核心是必须完全忠实地按照被代理人的指示进行代理活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的,物业管理公司作为企业法人,是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利,并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此,物业管理从根本上不构成委托代理的关系。至于&ldquo;委托&mdash;代理&rdquo;,在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念,自然也不可能构成物业管理的法律关系。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 物业管理活动是否可以归属于民事法律行为呢?依物业管理的基本内容来看,从物业管理所涉及的房屋、设备、设施的修缮,到绿化、卫生的管理;从消防、治安的防范,到道路、车辆秩序的维护;以及公众服务,这些都只是一种事实行为,而不具备可以分解为行为意思、效果意思等构成意思表示的民事法律行为要素。因此,按照民法关于代理的标的仅限于民事法律行为的明确规定,显然易见,物业管理不归属于代理行为,当然也不可能成为代理形式中的委托代理了。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 简单地将物业管理归属于法律上的代理行为,其危害是人们始料不及的:</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 其一, 我国民法明确规定代理人必须以代理人名义进行。这表明代理是以被代理人的信誉为前提的,否则,相对人就不能安全地进行交易。何况代理的最终效果只能是提高被代理人的信誉。如果将物业管理归属于代理行为,那么,物业管理企业所进行的ISO9000或ISO14000规范化、以及提高服务质量、创优达标、创建品牌等一系列的物业管理活动,最终效果就应该只是提高业主、业主委员会的信誉,物业管理企业所付出的这些艰辛努力,也只能是为他人作嫁衣而已。在这种代理结果之下,物业管理企业就不会有动力来下大力气从事这些活动,因为这些活动所提升的仅仅是业主、业主委员会的声誉,与物业管理企业提升自己的声誉无关。显然,代理的这种效果不符合物业管理的实际。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 其二, 我国民法明确规定代理行为是要受到限制的,包括法律限制与授权人的意思限制。如果物业管理归属于代理行为,无论哪种限制,最终要求作为代理人的物业管理企业丝毫不能有自己独立的意思表示,只能俯首听命于业主、业主委员会。物业管理企业就只能围着业主、业主委员会的主意转,物业管理企业的主动性、积极性就将丧失殆尽。至于行政主管部门的规范与监督,物业管理企业对业主、业主委员会的监督就成为多余的圈圈了,统统被拒之于代理行为的门外。这样有利于物业管理的健康发展吗?</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 其三, 我国民法明确规定被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任(法律效果)。即代理人对代理行为并不享有利益。即使代理人因代理行为而获得有报酬,这也与代理行为本身无关。这说明代理人的活动本质上不是一种经济行为。而物业管理与传统的房屋管理最根本的 区别,就在于物业管理是用经济手段(而不是用行政手段)进行社会化、专业化的有偿服务(而不是代理行为的无偿劳动)。假如把物业管理归属于代理行为。那么,代理的这种不享有利益的规定就从根本上抹杀了物业管理体制的革命性和先进性,这自然不是什么通向市场经济的&ldquo;必由之路&rdquo;,而是将正在健康发展的物业管理引入死亡的灾难!</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; (五)物业管理法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 依据建筑物区分所有权理论,物业管理的实质是区分所有建筑物的管理,所管理的对象是区分所有建筑物。作为不动产的区分所有建筑物的转移只是建筑物区分所有权的权利主体发生变动,而并非实际物体发生位移。物业建筑物的出售、租赁实际上是建筑物区分所有权的权利交易和转让。区分所有建筑物的管理(即物业管理)的一切来源归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属,即建筑物区分所有权,也就是我们通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在。相应的物业管理的法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的,因此,物业管理公司与业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在物业管理发展的初期,由于我们物业管理理论研究的滞后,认识的不清晰,加上《合同法》没有颁布,对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以&ldquo;物业管理委托合同&rdquo;的形式出现,一旦出现合同纠纷进行法律诉讼,那么作为人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个&ldquo;物业管理委托合同&rdquo;却与《合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入,相差甚远,根本就不符合委托合同成立的法律要件,必然会误导法官作出&ldquo;物业管理委托合同&rdquo;属于无效的委托合同的判决,最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 我们应该将物业管理行为与委托相区分,剔除过去在物业管理法规将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定在委托的错误观点,认定物业管理合同不是委托合同,更不是代理合同。依据合同法以及民法物权法的建筑物区分所有权法的法律规范,我们认为物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同,是反映区分所有建筑物管理这种民事法律的物权关系的合同,物业管理合同遵循合同法总则的法律规定,并以合同法总则的法律规定作为物业管理合同订立、效力、履行、变更、转让、终止、违约责任等的法律依据。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 笔者认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系:</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1. 依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度,业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系;</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2. 依据合同法的法律规定,按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系;</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3. 依据消费者权益保护法的法律规定,构成消费者与经营者之间的平等的法律关系;</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4. 依据经济服务法的相关法律规定,构成服务与被服务之间的平等的法律关系。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此,在物业管理法律、法规的立法中应明确规定:&ldquo;物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人,应当与业主委员会签订物业管理服务合同,明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。&rdquo;明确规定:&ldquo;业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则,以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。&rdquo;</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><strong><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 三、解决对策</span></span></strong></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 前面已经提到,我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益,不利于社会的安定团结,因此,完善我国现行物业管理方面的法规,是解决上述困境必须着力解决的一项问题。有鉴于此,特提出以下对策:</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 1、立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任(包括前期物业管理)。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理,其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例(如30%&mdash;&mdash;50%)或首次交付使用达到一定期限,房管部门必须组织业主筹备成立业主大会,如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的,一定比例(如10&mdash;&mdash;15%)的业主可向房管部门申请强制成立业主大会,房管部门应当给予支持,否则,业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼,状告房管部门&ldquo;不作为&rdquo;。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 业主大会成立并选举产生业主委员会后,在一定期限内(如6个月)应当做出选聘新物业管理企业的决定,在选聘新物业公司期间,建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管,由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业,定聘后,业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责,最终对业主大会负责。以此杜绝&ldquo;老子&rdquo;遗祸&ldquo;儿子&rdquo;担罪现象发生,对现有建设单位已设立的物业管理企业,可采取限期分离办法解决,使建设单位逐步淡出物业管理行业。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2、立法应明确业主委员会的法律地位,建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生,体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生,其对公共物业财产的管理权利,来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托,双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。因此,法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格,业主委员会是大会的执行机构,它负责实施其决议,代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况,从而有效地缓解矛盾,并最大限度地避免纠纷的发生。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 3、用法规或司法解释明确物业公司与业主的关系&mdash;&mdash;服务与被服务、被委托与委托的合同关系、业主大会与政府的关系,它们之间是互相配合,互相支持,互相协助的关系。这一规定能更有针对性地解决物业管理纠纷,以哈尔滨市物业管理为例,物业管理公司就明确了本身的权利义务和地位,对于业主投诉的问题都能及时有效地以解决。这种到位的服务深受业主欢迎。业主就更加支持物业管理公司的正常管理活动,形成良性循环。与此同时,政府部门也应指导业主大会开展工作,两者相互配合,互相支持,互相协助,共同搞好物业管理区域内的安全卫生、交通、绿化等工作。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 4、明确地方房管部门的失职责任,把物业管理的监督权授予广大业主。根据国务院《行政法规制定程序条例》&ldquo;起草行政法规,应当符合体现行政机关的职权与责任相统一的原则,在赋予有关行政机关必要的职权的同时,应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任&rdquo;的规定。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权,只有如此,才能够确保物业公司管理的规范化。</span></span></span></p> <p style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(51, 51, 51); font-size: 14px; line-height: 23px; -webkit-text-size-adjust: none; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-size: 16px; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; font-family: 宋体; "><span style="margin: 0px; padding: 0px; line-height: 24px; ">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 5、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位,建立专项维修基金管理委员会,对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看,专项维修资金的筹集一般有三种途径,第一是开发商售房时按房款2%收取,然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金,待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分,一部分为平时物业管理支出,另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金,也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3 以上通过。</span></span></span></p>