关于房屋登记程序的几个问题

  • 来源: 《中国房地产》 发布日期: 2013年03月12日
  •  某市登记机构员工询问:《物权法》在规定登记机构应当履行的职责时,有“就有关登记事项询问申请人”这一项内容。那么,在房屋登记中,询问是不是必经程序?发证是不是房屋登记的必经程序?更正登记是不是异议登记的必经程序?

     金绍达:房屋登记程序是房屋登记机构实施登记行为时应当遵循的方式、过程和顺序,登记的程序必须合法。

        按《房屋登记办法》第7条的规定,房屋登记一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿和发证的程序进行,公告则是房屋登记机构认为必要时选择进行的程序。《房地产登记技术规程》对登记程序作了与《房屋登记办法》基本一致的规定:即“房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行”,这里用了个‘宜”字。依照《房地产登记技术规程》对用词的说明,“宜”是“表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的”(《房屋登记办法》在规定登记的程序时也加上了“一般”这一前置条件)。所以,从上述办法和规程的规定可以看出,并不是所有的登记都是按申请、受理、审核、登簿、发证这一程序进行。

        一、询问申请人是受理程序中的一项具体要求。由申请人提出登记申请时,受理是必经的程序,所以必须要对申请人进行询问。而在登记机构依职权直接启动登记程序时,并不需要由当事人提出登记申请,没有申请人申请,就谈不上询问申请人了。如《房屋登记办法》第41条所规定的登记机构可以直接办理注销登记的情形,以及第75条第l款所规定的由登记机构直接进行的更正登记,这些登记都是由登记机构依照职权直接启动登记程序。所以,不是所有的房屋登记都要进行询问。

        二、发证列入了登记的程序,但也不是所有房屋登记的必经程序。如:属于小区全体业主所有的房屋不发证,注销登记、异议登记也不发证。

        三、更正登记并不能说是异议登记的程序。登记的程序从申请人申请或登记机构依职权启动时开始,到发证或是记载于登记簿时就告结束。更正登记和异议登记是两种不同类型的登记,所以,一种登记不可能成为另一种登记的程序。

        申请更正登记也不是异议登记的前置条件。《物权法》第19条第2款所规定的“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记”。是指从民事角度上申请人应该先向登记簿记载的权利人提出更正的请求,而不是申请更正登记。因为提出更正登记申请时,申请人应提交登记簿记载的权利人同意的书面材料。如果登记簿记载的权利人同意更正,那就可以申请更正登记了。申请人申请异议登记的目的,就是要更改登记簿所记载的内容,如果能更正登记,就没有必要再申请异议登记了。

        《房屋登记办法》第76条对申请人申请异议登记的要件是登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料,并没有要求证明已申请过异议登记。《房地产登记技术规程》对申请异议登记应提交的文件加了一个内容,是“登记簿记载的权利人不同意更正的情况说明”,这一情况说明不是由登记簿记载的权利人出具的,而是由申请人向登记机构提供的。