国家住房建设制度建议稿(2010版)

  • 来源: 搜房网 发布日期: 2010年04月06日
  • 2010全国两会到来之际,由经济学家李开发等学者共同完成的《国家住房建设制度》建议稿(2010版),通过搜房网首次对外发布。李开发表示《国家住房建设制度》建议稿(2010版)着重解决8大问题,一是城市化过程中已经有3-4亿农民进城以后的住房问题,农民进城后原住地土地荒芜与住房闲置及留守儿童问题;二是现有城市百分之八十的中低收入阶层的住房保障问题;三是解决城市之间人口流动就业的居住问题,四是解决城市管理与户籍制度之间的矛盾;五是在不同规模城市中申购保障性住房的标准问题;六是对多套住房持有或投资的甄别与调控措施与管理;七是保障性住房的土地供给与成本问题;八是现实住房状况与新住房制度衔接问题。

        住房保障就要保障起点公平

        《国家住房建设制度》建议稿(2010版)中建议:住房保障制度是国家民生政策的基本点。国家坚持全体公民都能享受适当的住房保障,坚持起点公平,并将根据经济发展情况与国家资源状况,全面稳步推进住房保障制度实施,逐步完善保障条件,并积极提高保障标准。

        国家保障全体公民基础性保障住房权利

        《国家住房建设制度》建议稿(2010版)中建议:国家保障全体公民基础性保障住房权利的实现途径。城市居民与农村居民同等享有基础性保障住房权。在农村,基础性保障住房权通过宅基地制度来实现。在城市,基础性保障住房权通过申请保障性住房来实现。基础性保障住房权利在于基本满足民生的需求,它主要体现在居民或家庭的首次置业中。

        《国家住房建设制度》建议稿(2010版)全文如下:

    国家住房建设制度建议稿(2010版)

    (建 议 稿 解 读 本)

    2010年1月30日

        第一章 总 则

        第一条 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实以人为本的科学发展观,积极探索建立中国特色的国家住房建设制度,逐步实现人人享有适当的住房保障,提高广大人民群众的住房质量与生活品质。

        本条款说明国家住房制度建立的目标与方向,它确立了制度的前提、基础与发展方向,并使得这个制度与社会主义市场经济条件下人们逐步富裕起来的实际情况相适应。

        第二条 住房是人民群众生活的基本条件,是共和国公民的基本权利。制订国家住房建设制度,规范住房开发的投资与建设行为,用政策指导与保障人民群众安居乐业,是国家的一项基本职能,也是建设社会主义和谐社会的主要内容之一。

        本条款强调公民的住房权利,坚持以人为本、民生为先,阐述了国家住房建设制度与和谐社会的关系,住房制度与人民大众的关系,把公民的住房权利提升到国家基本职能上来。

        第三条 党和政府保障人民群众的住房权利。坚持住房的基本保障制度与住房商品化相结合的方针。国家制订政策保障人民群众的基本住房需求,同时支持人民群众积极创造条件改善住房条件,通过住房商品化市场满足自己的住房需求。

        本条款说明了住房保障权利的实现渠道,国家在住房制度中的政策要点,明确了住房保障制度与住房商品化的不同分工。

        第四条 我国是人口大国,国土资源紧缺,耕地面积有限。在住房开发与建设过程中,要长期坚持节约土地资源、切实保护耕地的基本国策,强化土地开发与使用的宏观控制。一切土地征用与土地开发活动均需履行严格的申批手续,严禁未征先用、以租代征等使用土地的行为。

        本条款强调国家的土地政策,它是由本文件中国家对农村、集镇、小城市、中等城市与大城市住房开发与建设所设立的不同的调控目标的政策基础,是整个住房建设制度的现实条件。

        第五条 城市是所在区域的经济活动中心,随着产业的发展与人口增长,规模不断扩大,资源集中度不断提高。国家根据土地资源稀缺程度、城市定位与城市发展战略的不同,采取针对性的调节措施,约束与规范使用土地的各种行为。

        第六条 城市的住房房价是由住房所占有的周边公共资源的数量与质量所决定的。这些公共资源是公路、铁路、地下铁路与城市轻轨、公共交通体系、商店、银行、邮局、学校、医院等各种公共设施与相应的经济载体构成。公共资源的形成是政府财政持续投入与人民群众的长期经济活动形成的。公共资源应当服务于广大人民群众。国家限制和调节家庭或个人在城市市区内拥有多套住房。

        住房制度的建立与实施有明确的调控条件,就是资源的集中度。在农村与不同等级的城市,每平方公里人口数量有巨大的不同,每平方公里所集中的公共资源量也有巨大差异。随着城市的发展,资源的集中度逐步提高,越是大城市资源集中度就越高。由于资源的集中度高,价值量高,人们就不应象在农村、小城市一样占有较多的土地资源,城市住房建设的容积率也需要不断提高。由于资源的公有性、大众性、高度集中性,所以当城市越来越大的时候,合理的居民住房保障指标面积要相对降低。由于公共资源服务对象的公有性、大众性,所以要限制个人或家庭在城市市区内拥有多套住房。举个例,在边远农村,一亩土地市场出让价非常有限,到了距离城市较近的地方,土地价格就上升了,到了城市市区,土地价格就会攀升得非常高。这是因为在城市,尤其是大城市,每亩土地上积累的公共资源价值非常高。一座大商场总资产数十亿元,象轻轨每公里的建设价格更是高得惊人。在城市,特别是大城市,资源高度聚集,居民的生活、交通、医疗、教育等多个领域非常便捷,同样一亩地,其价值就会比市郊、远郊甚至农村的价格要高得多。因此,城市越大,同样面积的城市住房价格就会提高,所以有些城市有“宁要市区一张床,不要郊区一间房”的说法。

        第七条 住房保障制度是国家民生政策的基本点。国家坚持全体公民都能享受适当的住房保障,坚持起点公平,并将根据经济发展情况与国家资源状况,全面稳步推进住房保障制度实施,逐步完善保障条件,并积极提高保障标准。

        本条指明住房保障制度的核心内容之一,就是起点保障的公平。文中所说的适当住房,既有购买的,也有租赁的,也有租与售结合的其它形式,并不是说让所有的人拥有产权住房,这是我们的现实国情。在国家为全体居民提供最基本的住房保障之后,随着各个个人或者家庭的努力不同、能力不同、机遇不同,发展的情况不同,住房改善的能力也不一样。先富起来的人群可以拥有更加宽裕的住房。在经济发展之后,由于政府的财力不断增强,社会保障标准也会逐步提高。它体现了让广大劳动群众共享改革开放成果的基本精神。

        第八条 保障型住房分为购置与租赁两种形式。国家为购置保障型住房群众提供必要的政策扶持。对那些依靠自身能力与政策扶持依然无法解决住房问题的人群,国家通过廉租房方式解决其住房问题。

        本条款明确了保障型住房的两种形式,说明那些人是国家廉租房制度的受益者。

        第九条 住房商品化是人民群众提高住房消费水平、改善居住品质的主要途径。国家允许投资者将住房作为投资渠道,成为社会住房供给的一种方式,并对这种投资从总量上加以控制,对出租房屋的租金标准与相关管理进行规范。

        本条款指出了住房商品化的基本内容,肯定了在社会主义市场经济框架下,住房投资的合法性以及政府对于投资的调控作用,一是总量控制,二是租金控制。许多国家在租金管理方面有严格的制度,它对一个城市的经济活力、就业条件具有重要影响。在社会主义市场经济发展过程中,为保障民生,防止住房的过度投资牟利抑制经济发展,损害其他公民的基本权益是必要的。它体现着我国的住房制度与市场经济制度的一致性,也肯定了人们能力与机会的差异性,肯定了人们靠合法的途径获得财富的正当性,为住房制度中各个不同的主体的利益实现途径指明了方向。

        第十条 国家的经济竞争能力与持续发展能力来自于工业与农业及第三产业中的技术开发、金融服务、商业贸易与交通发展领域,尤其是高新技术的开发服务。房地产开发在改善人民生活、推进城市化进程中起着非常重要的作用,但需要警惕与控制房地产业的泡沫化风险,吸取国际上房地产业发展与调控的经验教训,促进房地产开发可持续发展与稳定增长。要控制房地产开发资金在金融领域所占总量比例,对过度开发行为进行限制。

        本条款阐述了房地产开发在社会主义市场经济条件下的地位与重要性,防止夸大与拔高房地产业的作用,防止房地产业过度发展和畸形发展,防止房地产业形成巨大的经济泡沫损害经济建设。我国的东邻日本在上世纪80年代与90年代初,由于没有调控好房地产业发展,过度投机与投资行为带来了巨大的房地产泡沫,泡沫破裂后经济形势急转直下,近二十年经济发展低迷不振。我们要借鉴国际上房地产业发展失败的教训,促进房地产业的健康发展。

        第二章 城乡一体化的住房保障制度框架体系

        第十一条 中国农村的宅基地制度已经实施了30多年,这个制度保障了广大农村居民的住房需求,没有出现无房户、高价房和住房腐败的问题,其科学内涵值得肯定与推广。农民住房的宅基地制度是国家住房保障制度在农村的实现方式,城市居民住房保障实现方式的基本内涵与农村的宅基地制度是一致的,实施城乡居民一体化的住房保障,是国家住房建设制度的核心。

        第十一条非常重要,它是对中国农民住房保障通过宅基地制度实现方式作了科学总结,中国的九亿农民靠宅基地制度享受了全面的住房保障,较好地解决了居者有其屋的目标。宅基地制度的特点是每个家庭均可获得,起点公平,并且是成本价,没有税赋,也没有发生腐败行为。城市居民与农民的权利是一致的,平等的。它为城市乡村一体化的住房保障制度的建立提供了一条现实的可操作的光明坦途。早在2009年我们提出国家住房建设制度建议稿时,个别专家误认为我们的建议改变了现有的土地制度,这是不正确的。在本次修改稿中,我们需要对这一条做更详尽的解释,防止误读与误导。

        第十二条 国家保障全体公民基础性保障住房权利的实现途径。城市居民与农村居民同等享有基础性保障住房权。在农村,基础性保障住房权通过宅基地制度来实现。在城市,基础性保障住房权通过申请保障性住房来实现。基础性保障住房权利在于基本满足民生的需求,它主要体现在居民或家庭的首次置业中。

        第十二条也是本制度的核心内容之一,它有一个关键词,就是基础性保障住房权利。并且,基础性保障住房权利只是在首次置业中体现。这种基础保障性住房权利在农村与城市有着不同实现途径。基础性保障住房权利象一根红线,贯串在整个住房制度当中。

        第十三条 城市保障性住房有三种实现形式:即基础性保障住房、改善类自住房、廉租房。

        第十四条 城市居民购买具有基础性保障住房,其购置费用只包括以下五项:土地拆迁费用、通电通水通气等相关配套设施费用、建造费用、管理费用与利润,其中管理费为总费用的2%,利润不得超过3%。即前三项费用为95%,后两项费用为5%。国家免除基础性保障型住房的各项税收。

        本条款是国家住房制度中的核心条款之一,它说明了城市居民基础性保障住房的成本构成。它有两个来源:

        一是农村的宅基地制度的在城市的合理延伸,在农村,通过宅基地制度建设房屋,由于其根源是保障性住房,所以政府没有收取任何税费,因此保障了农民的基础性住房权利。城市居民与农村的农民是平等的,城市居民应当比如农民享受成本价的保障性住房。

        二是来源于1998年国务院的两个文件。这两个文件明确了保障性住房的成本构成,即保本微利。

        国发(1998)23号文件中,指出:“停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”

        并且,文件还着重指出:“重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困 难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。 其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素,利润控制在3%以下。要采取有效措施,取消各种不合理收费,特别是降低征地和拆迁 补偿费,切实降低经济适用住房建设成本,使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力 相适应,促进居民购买住房。”

        国发(1998)34号文件中指出:“要以保持经济适用住房价格的稳定为重点,做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房,实行政府指导价,限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则,建立成本约束机制,促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控,禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下,利润控制在3%以下,并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金,实行政府定价。租金标准,要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定,并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房,实行市场调节价,由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格;必要时,政府也要规定开发企业利润限制幅度。”

        由此可见,本制度建议中关于保障性住房成本构成与定价标准有着权威的基础,它体现着党和政府关注民生、重视民生政策的一致性,并非课题组的单独创造。

        第十五条 基础性保障住房实行城乡一体化管理。城市居民获得基础性保障住房的面积大小依据占有公共资源数量的多少情况确定。国家依据公共资源占有量的不同及城乡规划与区域发展规划,对农村、建制镇、小城市、中等城市、大城市与特大型城市实行6级调控。

        本条款解释了不同等级的城市中保障性住房面积差距的来源及其合理性。因为不同城市与不同区域的公共资源集中度不同,调控目标不同,因此有必要把调控的类型设置为六类。

        第十六条 农村居民申请并在规划的范围内自主建设或委托建设基础性保障住房,实施宅基地申批制度,其建设面积由省、直辖市、自治区政府统筹制订,交同级人民代表大会批准。保障性住房面积计算单元为一个标准家庭户的面积(标准家庭户为3口之家,一夫一妻并育有一个子女)。该原则也适用于城市。

        需要说明的是,引入标准家庭户概念的目的是建立一个基本参照系,以利于实际操作。在我国普遍实行计划生育的条件下,三口之家,即夫妻双方再加一个孩子是最普遍的家庭形式。在此基础上随着子女数量不同、赡养人数不同而作相应的调整。标准家庭户是一个坐标,坐标明确了,实际操作就比较方便。

        第十七条 建制镇是农业劳动力从事工业与服务业的主要载体,具有未与农业完全分离的特征,建制镇的住房建设应兼顾农业需要,并依据规划审批核准。经批准的居民可以申请宅基地自建住房、或购买规划区统一开发的基础性保障住房。建制镇标准家庭户基础性保障住房宅基地面积控制指标为60平方米,可经批准并按规划自行建设,或购买容积率1.5及其以上的住房建筑面积120平方米。

        建制镇有特殊性,它是城市与农村的过渡阶段,既有农村的某种特征,也有城市的基本特征。依据宅基地制度自建住房与购买保障性住房可以选择,可以同时存在。在建制镇周边的地区,可能有较多的自建户,但在中心的区域,需要统筹规划,有市政建设的设计要求,有商业网点安排,有交通方式的组织,也有产业布局的基本安排,所以适合由政府来提供保障性住房。因此,建制镇居民的保障型住房实现形式是双渠道并举。由于建制镇介于城市与农村的过渡阶段,有相当多居民并未完全摆脱农业劳动,因此要兼顾农业机具存放等相关要求,所以住房实际面积不能控制得太紧。

        第十八条 小城市在本文件中(下同)是指常住人口达到2万但不超过20万的城市。随着城市公共资源集中度的提高,小城市要进一步控制土地使用,适当提高住宅容积率。申请小城市基础性保障住房的标准家庭户,可获得的基础性保障住房权利住房面积为上限为80平方米,容积率不低于2。

        说明,从建制镇开始,城市住房容积率指标将不断提高。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划用地面积之比。例如,在1000平方米的建筑用地上,可以建单层300平方米住房,也可以建3000平方米住房。300平方米可以是单层的,或是3层各100平方米,容积率都是0.3。如果用地是1000平方米,建设面积3000平方米,容积率就是3。可见,容积率越低,居住的舒适度越高,反之越低。容积率不能随意提高,它需要兼顾住户的采光的基本条件,需要兼顾地基的承载能力,也需要兼顾市容市貌的要求,还有绿化条件、居民停车条件,小区公共空间条件等。

        第十九条 中等城市(在本文件中)是指城市人口超过20万但不足100万的城市。随着城市公共资源集中度的不断提高,中等城市的保障性住房的容积率应进一步提高,基础性保障住房主要应为中高层建筑。申请中等城市基础性保障住房的城市标准家庭家户,可获得的基础性保障住房面积上限为70平方米,容积率不低于2.5。

        第二十条 大城市是指城市人口超过100万但不足500万的城市。随着城市公共资源集中度的提高,保障型住房的容积率也比中小城市相应提高。申请大城市基础性保障住房的城市标准家庭户,可获得的基础性保障住房面积上限为60平方米,容积率不低于3.0。

        第二十一条 特大型城市是指城市人口超过500万以上的城市。随着城市公共资源集中度的提高,住宅容积率也在相应提高。申请特大型城市基础性保障住房的城市标准家庭户,可获得的基础性保障住房面积上限为50平方米,容积率不低于3.5。

        针对进一步说明的是,从本文件第14条起到20条止,对不同等级城市的保障性住房标准作了界定,强调:基础性保障住房权利只强调能够满足最基本的生活需求,并不能保证宽裕、舒适的要求,因此保障型住房的面积相对较小,空间紧凑,条件也是较简陋的,它与现阶段我国的基本国情相适应,与经济发达程度相适应,与政府财力供给相适应。中国是一个十三亿人口的大国,所有的资源人均以后的数量都是非常有限的,这就是我们需要参考的最基本的国情。

        第二十二条 不同等级城市的基础性保障住房在标准家庭户的基本框架的基础上,对单人户与多人户的住房面积可参照标准户的面积适当增减,对需要赡养的直系亲属,经赡养人提出可合并为一户申请。其单人户与多人户的相关标准由省、直辖市、自治区人民政府制订,并报同级人民代表大会审定。

        说明:如果申请方有需要赡养的直系亲属,为照顾赡养的方便,可以合并为一户申请。申请方可以根据需要进行选择。

        第二十三条 改善类自住型住房是基础型保障住房实现的重要渠道。国家鼓励有条件的城市居民积极改善居住条件,购买改善类自住型住房。具有基础性保障住房权利人放弃购买基础性保障住房,直接购买改善类自住型住房,或者向政府交还原有基础性保障住房,转而购买改善类自住型住房,其住房面积上限为基础性保障住房面积的两倍。国家对城市改善类自住型住房房价的上限进行控制,以房价与城市标准家庭户平均年收入为依据:中小城市不大于8:1,大城市和特大型城市不大于 10:1。超过改善类自住型住房面积需求的可在市场购买商品类住房。

        第二十三条是本建议稿中的重要条款。它表明,有条件购买改善类自住房的居民,可以越过基础性保障阶段,直接申购改善类自住型住房。也可放弃已经取得的保障性住房从而申请改善性自住房。它满足了部分先富裕人群的舒适性需求。因为城市土地资源的有限性,城市住房周边公共环境、公共资源的维护与完善需要政府财政的不断投入,所以政府需要取得一定的收益。政府取得这些收益后,可以扩大公共财政的支付能力,支持城市基础设施的建设、公共工程的建设与完善,也可以用用以廉租房建设。它的价格限制体现了政府对改善性自住型住房的支持政策,让人们在条件许可的情况下,改善居住条件,扩大住房面积,提高生活品质。

        第二十四条 城乡居民购买商品类住房且没有享受过保障性住房待遇的,可在购买商品类住房时同时申请享受保障性住房待遇,即在商品房总面积中,先计算应享受的保障性住房面积,按保障型住房价格计算,其余面积按商品房市场价计算。购置商品类住房时,放弃原有保障性住房的,原有保障性住房可以按现行计算并由政府保障部门收回。开发商开发商品性住房中,其承担的保障型住房面积,由地方政府补足其差价,或用于抵扣开发商应承担的保障性住房的开发面积。

        说明,第二十四条体现了社会公平性。人人都能享受基础性保障住房。一部分保障性住房持有人在经济条件转好时购买商品性住房,可继续保留保障型住房待遇,也可将现有的保障性住房归还政府重新分配,最大限度地节约保障性住房资源。

        第二十五条 国家支持有条件的企业事业单位开展集资建房与合作建房,其承建单位应拥有住房建设的相应资质,政府主管部门应将其住房性质与价格纳入基础保型住房与改善型自住房统一管理,其购买者应符合国家保障型住房价格的相关规定。

        国发(2003)18号文件指出:集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。近些年来,房价高速上涨,与人们的收入差距越来越大,培育多个不同的房地产开发主体,是抑制房价快速上涨的重要条件之一。

        第二十六条 国家对保障性住房的贷款申请给予专项政策扶持,贷款期最长可达30年,首付最低为一成。金融机构应积极降低利率,减轻申购者的经济压力。

        第三章 城乡基础性保障型住房的申请标准

        第二十七条 申请农村基础性保障住房,需向当地政府申请宅基地自行建房,或购买集镇中统一开发的保障性住房,其申请年龄最早不得早于24周岁。

        说明:根据我们国家的风俗习惯,子女成年并有一定的经济基础方可独立,结合国家的计划生育政策与男女平等原则,结合土地资源情况,有必要适当提高首次申请的年龄门坎。

        第二十八条 申请建制镇基础性保障住房,原住民申请年龄不得低于24周岁,外来人口且在原住地没有基础性保障住房的,须在该镇工作居住两年以上,有正当的职业与经济收入来源,其经济收入达到或超过所在镇居民平均收入水平。外来人口在原住地拥有基础性保障住房,同时在就业地申请基础性保障住房,需在申请时提交原住地基础性保障类住房处置办法,并在原住地住房保障部门签订处置合同,在就业地获得基础性保障型住房之日起,两年内对原住地基础性保障型住房进行适当的处置。(以下有关原住民或外来就业人口申请基础性保障型住房的相关管理办法参照本条)

        原住民是国内外对长期在原有地区生活的人群的一个总称。这里所说的原住民,包括城市。这是对原来就在本地生活的人群与外来就业人口做一个界定。本地居民,从法律上说,到了国家婚姻法允许的年龄就可以结婚,那么这么一群人与外来就业人口有一个在保障性住房方面的申请界限。城市为什么要对外来就业人口的保障性住房资格进行限制,一是因为外来人口在原有住地享有保障性住房,或在农村享受宅基地的保障;二是因为外来就业人口时间过短就业还很不稳定,流动性大。三是因为保障性住房是一种重要资源,资源紧缺而强调条件是必然的。四是因为外来就业人口在就业地申请保障性住房必须与原住地保障性住房管理部门有个交接,办理相关手续。五是因为外来人口过多过快,会导致所在城市人均利益下降。如果允许外来人口一拥而上分享城市多年发展的成果,这也是一种不公平。符合上述设立的条件,即为城市福利的蛋糕做大有贡献的人,也是已经基本融入城市的那一部分人,这样解决保障性住房与城市户口就顺理成章了。以下的二十八条到三十条的解释与本条同。

        第二十九条 申请小城市及中等城市基础性保障住房,须在该城市工作居住三年以上,有正当稳定的经济收入来源,其收入水平达到或超过该城市居民收入平均水平。原住民及外来就业人口申请基础性保障型住房的,其它条件同第二十七条。

        第三十条 申请大城市基础性保障住房,须在该城市工作居住四年以上,并有正当稳定的经济收入来源,其收入水平达到或超过当地居民平均收入水平。原住民及外来就业人口申请基础性保障型住房的,其它条件同第二十七条。

        第三十一条 申请特大型城市基础性保障住房,须在该城市工作居住五年以上,有正当稳定的经济收入来源,其收入水平达到或超过当地居民平均收入水平。原住民及外来就业人口申请基础性保障型住房的,其它条件同第二十七条。

        第三十二条 拥有工程师以上职称或高级技工职称,或其它特殊需要专业技术人员与管理人员,是否给予放宽准入条件,其相关内容由城市人力资源管理部门研究,报经该市人民代表大会决定后实施。国家已有相关规定的按国家规定执行。

        这一条内容是全新的,是现有内容的一个补充。因为各个城市发展情况不一样,城市发展阶段与需求也不一样,给出一个规定,让城市能根据自己的需求引进才,给引进人才享受保障性住房待遇。

        第三十三条 凡获得城市基础性保障住房的申请人,如果户籍在外地,可提出申请迁入户籍,所在城市应予接收。

        户籍制度其功能是人口登记与管理,近些年来,户籍制度的功能被不适当的扩大化了,它成为城市居民享受各种保障的依据,教育、医疗、就业扶持等多种待遇通常都与户籍挂钩。在城市化迅速发展的今天,最突出的问题是人口管理空白。即原住地人口外流管不到;新就业地由于没有户籍管不着;因此城市管理难以落实到位。建议稿允许获得保障性住房的就业人口,可同时办理户籍迁入。可以解决城市大量人口“两不管”的问题,有助于提高城市管理水平,而且切实可行。

        第四章 居民基础性保障住房权利的流转与管理

        第三十四条 我国城市居民和农村居民,不论户籍、实际居住地及工作地相同与否,只能拥有一处基础性保障住房,或以基础性保障住房权为基础的调剂类自住型住房。申请新居住地基础性保障住房的前提是放弃原有住房的基础性保障住房权属。

        第三十五条 申请人获得新的保障性住房后,应当限期对原有保障性住房选择相应的处置方式:按市场价补交保障性住房与商品房之间的差价,成为私有的商品房;或向住房保障部门申请成本价收购。原住房在农村的,应向所在地县级行政管理部门申请处置,经批准后可以优先向当地符合申请保障性住房的个人或家庭转让,转让出售未果,可由行政管理部门决定继续使用或拆除后恢复为农业用地。

        第三十四条与三十五条是非常有针对性的,主要解决有限资源的合理分配问题。住房实际对应着的是土地资源。中国是个土地资源紧缺的国家,十三亿人口是一个极为庞大的基数。在城市化如此迅速的今天,迫切需要解决保障性住房流转问题。它是集约经济的一个重要组成部分,也是节约土地资源的重要方面。在我们调查过的农村,大量的农户离土离乡多年,许多家庭已经定居在城市,但是农村的那个房子还在,宅基地自留地还保留并荒废着,这些遗留问题都需要解决。如果一户宅基地加自留地是2亩,承包地再有2亩,假定全国总数有1亿户,这样,有可能有4亿亩土地荒废或者没有充分利用。这对国家管好用好土地资源十分重要。建议稿试图提供一个方案。

        第五章 第二套住房与投资型住房等相关情况的管理

        第三十六条 国家支持有条件的城乡居民购置第二套自住型住房(商品房),改善居住条件,提高生活质量,。

        第三十七条 国家对房地产领域的过度投资进行宏观调控,对投资型住房征收较高的物业税。投资型住房是指非自住型住房或闲置的住房,或包括自住型住房在内的第三套以上住房。投资型住房在市区的,其第一套住房的物业税(不动产税)从购买第2年起算,税率依2%起征,第二套依3%起征,余类推。投资型住房在城市郊区的,其税率比照市区的住房税赋减半征收。

        在这里,市区是指城市已经建成的区域,即指在单核城市或多核城市中,已经集中连片的、市政公用设施覆盖的地区,其居住人口密度大于等于3000人/平方公里。持有投资性住房在转让过程中,国家征收其房产增值部分40%所得税。

        社会主义市场经济发展到今天,已经有越来越多的家庭过上了小康生活,也有越来越多家庭走上了富裕之路。竞争中的发展从来都有先有后,一刀切不合国情。人们需要不断改善生活居住条件,提升生活品质。有些家庭有别墅,有些家庭选择房地产作为投资渠道,这都是合法的市场行为。国家需要依据国土资源的情况拟订住房投资规模的控制办法。中国是人口大国,人均土地资源紧缺,需要对多套住房的投资行为进行调控。即使在土地资源相当丰富、人均土地面积较多的西方发达国家,无一天不控制土地使用,对持有多套住房的行为征收较高的物业税,一些国家对城市内闲置住房超过住房总量10%以上部分还要限令拆除。

        在本建议稿中,我们放宽了对第二套房进行调控,这是因为我们在调查研究过程中,发现调控的可操作性不强。对于富裕人群,拥有第二套房,许多时候是用于自住的,有的是父母居住,也有的是家中其它亲属居住;另一种情况是中低收入阶层,主要靠第二套房的租金来弥补了收入的不足。如果我们一定要征收较高的物业税,也许会有一些家庭采取假离婚的办法来应对这个税收,这样有可能使征收第二套住房的物业税时难以落实。处在一个尴尬的境地。另外,我们提出来的第三套房甚至第N套房的物业税率比较温和。当然,随着时间的推移与实施的进展,制度还可以根据实际情况做出一些修改与调整。

        第三十八条 国家对商品性住房贷款进行必要的管理。个人申请商品类住房贷款的,其贷款总额不得超过申请人年收入的8倍;家庭申请住房贷款的,其贷款总额不超过家庭年收入的12倍。个人或家庭不得同时申请多个贷款。

        研究国外房地产投资为什么控制得较好,主要的一条是控制住房商业贷款。比如在英国,主要是不超过个人年收入的3.5%倍,家庭不超过家庭年收入的4.2倍。我们的指标相对而言比较宽松,但对控制商业贷款的杠杆作用是有效的。

        第三十九条 国土出让管理部门与建设管理部门应与房地产开发单位签订开发工期合同,限期建成上市。国家通过建设土地增值税来约束房地产开发单位延缓开发、囤地升值的行为,对其地价升值的部分征收60%的增值税。因为开发时间的相对延长导致所开发物业价格上涨的部分,比照按期开发的物业税的差额,在扣除合理成本之后即为升值部分。

        近些年来,房地产开发中土地囤积现象常常发生。这样囤积居奇、赚取土地升值的行为打乱了政府的房地产开发计划,出让的土地不能如期建成,因此需要给予适当的处罚。

        第六章 关于城市住房用地的管理

        第四十条 城市保障性住房的开发与建设,应当按照交通顺畅、公共配套设施齐备的原则选址。城市中心区与近郊区是保障性住房的开发区域,中心城区新开发保障型住房建设面积从总量上应达到和超过同期住宅开发总面积的50%。

        近些年来,一些城市把市区、尤其是中心区的土地主要作为商品房开发地区,保障性住房向外围甚至远郊区转移。有的甚至完全退出了城市中心区。这个倾向需要纠正。城市中低收入阶层是城市中需要重点保护的人群,由于经济收入的有限,基本上依赖公交车出行。保障性住房是相对紧凑、面积小的住房,中低收入阶层是城市居民的主体,他们需要便利的交通与配套的公共设施。但是近年来,在一些城市,最好的地块均用来建商品性住房牟利,保障性住房离城市中心越来越远,给广大民众生活带来诸多不便,这与党和政府的科学发展观不相适应,与以人为本、建设社会主义和谐社会的建设目标不相适应。建议稿强调的保障性住房的主要区位与地段应安排在城市中心区,符合以人为本、关注民生的政策取向,也符合改善城市交通环境的要求,对缓解城市交通的困难、防止交通堵塞有着非常重要的作用。

        第四十一条 保障性住房土地供应安排是社会公益行为,其土地的取得不采取招标、拍卖方式,其实际价格由城市政府主管部门依照取得土地的实际成本确定,不另行征收土地出让等相关费用。被拆迁单位及居民的过渡性补偿措施比照当地实际的市场情况成本予以安排。被拆迁户符合保障性住房标准并要求回迁的,应优先安排回迁。

        第七章 城市廉租房建设的相关规定

        第四十二条 城市廉租房建设是住房保障制度的重要组成部分。其租住对象为城市困难户与外地来本城市就业的人群。城市廉租房建设规模不得低于所在城市住房开发总规模的10%。2015年以后视需求情况调整规模。

        第四十三条 城市廉租房建设的资金应多渠道筹集。政府自筹资金建设、社会投资建设与政府委托建设等多种形式并举。社会投资者投资廉租房建设,应事先与政府签订投资建设合同,约定套内面积与出租价格与物业费标准,经批准建设廉租房的投资者,在其管理与经营廉租房期间免征营业税与所得税。

        廉租房建设是城市政府解决本地贫困人口与外来流动人口住房问题的重要项目。是提高城市竞争力、引进外来人才的重要内容。但多年来,廉租房建设开工不足,数量不足。建议稿提出了多渠道建设廉租房的内容时,曾经做过深入研究与测算,集资建设,如果建成免税,通常会取得一定的经济效益,有了效益就不会缺乏投资者。

        第四十四条 城市廉租房建设过程中,任何部门与单位不得借机向廉租房建设单位收取除规定之外的各种费用。廉租房建设成本为土地拆迁费用、配套设施费用、建造费用,管理费用四项。廉租房的主要户型建筑面积应为30-50平方米。

        第四十五条 城市廉租房只出租给城市低收入户与困难户与外来就业人员,不得买卖或转作商业性使用。出租收费标准以保本后利润率不超过5%为限。城市住房与建设主管部门要加强对廉租房价格的审核与管理,达到价廉、安全、卫生、管理有序的要求。

        第八章 外国人购房的相关规定

        第四十六条 外国人在中国经商与投资满一年的,购房享受国民待遇。

        第九章 关于国家住房建设制度的修订与管理机构

        第四十七条 国家住房建设制度是我国城乡居民住房保障的基本制度,可依据社会与经济发展情况每五年修订一次,并在合适的时候更名为《住房法》。

        第四十八条 国家住房建设制度在不同城市的实施细则,应在同级人民大会领导下,组织听证会与专家论证会,广泛征求社会民众意见与建议,使相关细则的制订过程公开透明,公平合理。

        第四十九条 国家住房建设制度领导小组应由国务院办公厅、发展改革委、住房与城乡建设部、国土资源部、国家税务总局、国家统计局等相关机构委派人员并吸收社会专家学者共同组成。其常设机构在住房与城乡建设部住房保障司,负责定期召开研讨会议,指导全国城乡住房制度细则的制订与相关的审批工作。

        (说明:建议稿中凡有下划线:——文中,宋体字为正文,仿宋体为解读)